13
Ринок нерухомості України у першому півріччі 2025 року продовжує зростати: середня вартість квартир зростає у більшості регіонів. Найвищі темпи зафіксовано у східних областях, йдеться у дослідженні ЛУН. Водночас регіональний дисбаланс цін залишається значним, а індекс доступності житла, що відображає співвідношення вартості квартир до середньої зарплати, загалом покращується.
Деталі
- Середня вартість житла зростає в усіх сегментах: 1-, 2- та 3-кімнатні квартири дорожчають майже по всій країні. Найвищі темпи зростання цін зафіксовано у східних регіонах.
- Наприклад, у Харкові та Одесі середня вартість 1-кімнатних квартир зросла на 14% за пів року, у Сумах і Дніпрі – на 10%. Це може вказувати на зростання попиту в містах, що стали хабами для внутрішньо переміщених осіб (ВПО), а також на інтерес інвесторів, які розраховують на майбутнє подорожчання або дохід від оренди.
- У прифронтових Запоріжжі та Миколаєві ціни на 1-кімнатні квартири, навпаки, знизилися на 3% і 2% відповідно, але це в межах статистичної похибки. З огляду на те, що компенсації за зруйноване житло в цих регіонах покривають середню вартість квартир, значного подальшого зниження цін не очікується.
- У західних регіонах зростання цін було помірним: в Ужгороді 1-кімнатні квартири подорожчали на 5%, в Івано-Франківську, Тернополі та Хмельницькому – на 2-4%, у Львові – лише на 1%. Винятком стало Рівне, де середня ціна 1-кімнатних квартир зросла на 17%, продовжуючи тренд 2024 року, коли місцевий ринок додав 23%.
- У сегменті 2-кімнатних квартир зростання цін спостерігається майже всюди, крім Сум і Запоріжжя, де ціни знизилися на 1%. Найвищий приріст зафіксовано в Харкові (+16%), Чернівцях (+14%), Одесі та Тернополі (+12%), Рівному (+10%). У Львові ціни на 2-кімнатні квартири залишилися майже незмінними, а в Києві зросли на 2%, що може свідчити про стабілізацію ринку в цих містах.
- Ціни на 3-кімнатні квартири також зростають: у Харкові – на 16%, в Одесі, Чернівцях і Вінниці – на 13%, в Івано-Франківську – на 8%, у Львові та Києві – на 7%. Загалом ринок вторинного житла адаптувався до воєнних умов, а ціни більше залежать від інфляції та валютних коливань, ніж від безпекової ситуації.
- Середня вартість квартир у прифронтових регіонах значно нижча, ніж у безпечних західних областях. Наприклад, 1-кімнатна квартира в Запоріжжі коштує $17 000, у Миколаєві – $20 000, у Харкові – $22 500, тоді як у Києві ($65 000), Львові ($64 900) чи Ужгороді ($62 800) ціни в 2-3 рази вищі. Для 2-кімнатних квартир розрив ще більший: у східних регіонах – $23-30 000, у західних – понад $90 000.
- Навіть між західними областями є різниця: 1-кімнатні квартири в Івано-Франківську та Тернополі коштують близько $38 000, у Хмельницькому – $35 500, що значно нижче, ніж у Львові чи Ужгороді.
- Попри зростання цін, доступність житла покращується завдяки зростанню зарплат. У Києві для купівлі 1-кімнатної квартири потрібно 7,6 річних зарплат (порівняно з 8,2 на початку року, -7%). У Львові індекс знизився з 9,6 до 8,8 річних зарплат (-8%), а в Хмельницькому – з 6,1 до 5,5 (-10%).
- У прифронтових містах доступність найвища: у Запоріжжі та Херсоні – 3 роки, у Миколаєві та Харкові – 3,5 роки. Погіршення індексу зафіксовано лише в Рівному (+3%), Дніпрі (+2%) та Одесі (+3%).
- Столичний ринок вторинного житла залишається найдорожчим в Україні. За даними ЛУН, у липні 2025 року середня ціна квадратного метра становить $1560 для 1-кімнатних (+6% з початку року), $1540 для 2-кімнатних (+3%) і $1610 для 3-кімнатних (+6%). Найдорожчі квартири – у Печерському районі, найдешевші – у Деснянському, з різницею до 3 разів (наприклад, 1-кімнатна: $119 000 проти $40 000). У Подільському районі 1-кімнатні квартири подорожчали на $12 500 (з $56 500 до $69 000), тоді як у Печерському знизилися на $8 000 (з $127 000 до $119 000).
- Середня ціна квартир у липні: $65 000 (1-кімнатні), $100 000 (2-кімнатні), $150 000 (3-кімнатні). Термін експозиції становить близько 50 днів, що відповідає рівню 2024 року. На ринку представлено 16 000 квартир, з яких 5 200 – 1-кімнатні, 4 900 – 2-кімнатні, 4 300 – 3-кімнатні.
- Первинний ринок демонструє пожвавлення: у 1-му кварталі 2025 року введено в експлуатацію 28 400 квартир (+3 000 порівняно з 2024 роком), розпочато будівництво 22 700. квартир (+35%). За даними ЛУН, продажі стартували в 107 ЖК, а 89 комплексів повністю розпродані.
- Середня вартість квадратного метра новобудов зросла в більшості регіонів, за винятком Кропивницького (-9%), Запоріжжя (-6%), Дніпра (-2%) та Ужгорода (-1%). Найвище зростання цін – в Одесі (+14%), Миколаєві (+14%) та Житомирі (+11%). Львів залишається лідером за вартістю квадратного метра (58 400 грн), за ним ідуть Київ (53 900 грн) і Ужгород (45 400 грн). Найвищі ціни на 1-кімнатні квартири – у Львові (2,5 млн грн), Києві (2,4 млн грн), Чернівцях (2 млн грн).
- У Києві новобудови економ-класу подешевшали на 1 400 грн (до 40 900 грн за кв. м), тоді як комфорт (+3 100 грн), бізнес (+3 000 грн) і преміум (+900 грн) подорожчали. Найдорожчі новобудови – у Печерському районі (100 400 грн за кв. м), найдешевші – у Деснянському (39 600 грн).
- Ринок оренди демонструє значну регіональну різницю: орендні ставки в західних містах у 5-6 разів вищі, ніж у східних. Наприклад, 1-кімнатна квартира в Ужгороді коштує 19 000 грн, у Харкові – 4 000 грн. Найвище зростання орендних ставок зафіксовано в Одесі (+38% для 1-кімнатних, +58% для 2-кімнатних, +109% для 3-кімнатних), Києві (+14%, +22%, +20%) та Дніпрі (+10%). У західних регіонах зростання помірніше: Львів (+11% для 2-кімнатних), Ужгород – стабільність.
- Доступність оренди також варіюється: в Ужгороді оренда 1-кімнатної квартири забирає 76% зарплати, у Львові – 65%, у Києві – 61%. У прифронтових містах цей показник нижчий: Харків – 18%, Запоріжжя – 25%, Миколаїв – 30%. В Одесі частка зарплати на оренду зросла до 46% (+9%). Високі орендні ставки в західних регіонах можуть стримувати міграцію з небезпечних зон.
Контекст
За даними Dim.ria, станом на кінець першого півріччя 2024 року в Україні функціонувало 77% відділів продажів новобудов.
Протягом цього періоду в експлуатацію було введено 74 новобудови, що включають 130 секцій. З них 10 новобудов розташовано в Києві, а 18 – у Київській області.
Середня вартість 1 кв. м у новобудовах Києва склала 55 182 грн. Після столиці найдорожчими регіонами виявилися Закарпатська область із середньою ціною 48 336 грн за 1 кв. м та Дніпропетровська область – 44 519 грн за 1 кв. м. Найдоступнішим регіоном для придбання житла в новобудовах була Запорізька область, де середня ціна становила 23 221 грн за 1 кв. м.
На вторинному ринку найвища середня ціна однокімнатної квартири зафіксована в Києві – $96 548. На другому місці опинилися Львів та Львівська область із вартістю $70 402, на третьому – Закарпатська область із ціною $58 768. Найнижча ціна на однокімнатні квартири спостерігалася в Херсонській області – $18 500.