За умови відносно стабільної ситуації на валютному ринку та поступового зниження інфляції, у 70% об'єктів первинного ринку житла ціни зміняться не суттєво. Водночас у найбільш затребуваних форматах — багатофункціональних житлових комплексах live-work-play, вертикальних курортних ЖК та апарт-готелях — можливе більш помітне зростання вартості (понад 5%), але залежно від попиту, стадії зведення та локації. Таку думку висловив Віктор Козачок, засновник компанії Kovcheg Developer.
Що буде з цінами
За словами експерта, наразі первинний ринок житла перебуває у стані «когнітивного дисонансу». Адже прив’язка вартості квадратного метра до курсу долара вже не працює.
«Наприкінці минулого року, спираючись на макропрогнози та державний бюджет на 2025 рік, більшість девелоперів закладали у вартість м² курс „із запасом“ — від 45 грн/$. Однак, упродовж року ми побачили, що курс долара та інфляція розходяться. Найточніший індикатор інфляції зараз — це вартість будівельно-монтажних робіт, яка у 2025 році зросла щонайменше на 12−17% у гривні. Для більшості девелоперів саме це є головним орієнтиром у ціноутворенні», — зазначає Козачок.
Посилаючись на дані ЛУН, він вказав, що у першому півріччі 2025 року ціни на новобудови у більшості областей та Києві зросли на 1−14% у гривні. В окремих проєктах у рекреаційних локаціях західних областей та Одеському регіоні зростання перевищило 15%.
«У січні ми бачили ціни „наперед“. Ринок швидко змусив переглянути стратегію: коли за твоїми цінами не купують, доводиться робити акції, знижки та майже безвідсоткове розтермінування. Водночас у західних регіонах, Києві та області зберігається високий попит, і там ще далеко до цінової „стелі“», — коментує девелопер.
Експерт розповів, що за останні 5−7 років частка комплексних, концептуальних проєктів зросла з 2−3% до 5−7%, і ця тенденція продовжується.
«Як би парадоксальним це не видавалося, але, час від часу ми стикаємося з тим, що покупці готові платити за м² на 15−20 тис. грн більше за умови високої якості, комплексної інфраструктури, безпеки, природного оточення та інвестиційної привабливості ЖК. Тепер формула покупки змінилася: не просто „вкласти — жити“, а „вкласти — жити — продати — заробити“», — пояснює Віктор Козачок.
За його словами, на сьогодні ключовими вимогами до об'єктів є:
- якісне будівництво (екологічні матеріали, енергоощадні технології, продумані планування, готовий ремонт);
- самодостатня інфраструктура для життя, роботи та відпочинку;
- безпека (від охорони до укриттів);
- рекреаційні можливості («курортні» об'єкти нерухомості);
- високий рівень сервісу та додаткових послуг;
- потенціал зростання вартості.
Він звернув увагу на те, що з 2025 року на ринку поступово почали з’являтися об'єкти нового, місцями «революційного» формату. Вони поєднують готельний формат із класичним житлом, де покупці стають юридичними власниками квартир із готельним сервісом, переважно в курортних зонах.
За прогнозом фахівця, попри інформаційне «хвилювання» та суперечливий шквал повідомлень у ЗМІ, війна залишається ключовим стримувальним фактором для покупців.
«Складно передбачити завершення „гарячої“ фази війни та стан економіки у 2026 році. Проте, восени цього року різких стрибків цін не очікується. Ми прогнозуємо, що зростання не перевищить кількох відсотків і торкнеться лише проєктів із високим попитом. У деяких концептуальних комплексах ціна може зрости на 35−40% від старту будівництва до здачі, але „стандартні“ проєкти, розпочаті ще 3−4 роки тому, стають менш конкурентними», — підсумовує Козачок.
